Анастасија Спасић
Право власника
Законом о основама својинскоправних односа[1] прописано је да физичка и правна лица могу имати право својине на покретним и непокретним стварима, да власник има право да своју ствар држи, да је користи и да њоме располаже, у границама одређеним законом, као и да је свако дужан да се уздржава од повреде права својине другог лица (члан 3).
Власнику непокретности, поред права да истом располаже, стоји могућност и давања предметне непокретности (нпр. стана) у закуп, којом приликом се између власника непокретности као закуподавца и другог лица као закупца заснива облигациони однос који ствара обавезе за обе уговорне стране – на страни закуподавца стоји обавеза да предмет закупа преда у државину закупцу, а на страни закупца стоји обавеза плаћања уговорене закупнине. Међутим, могуће је и сасвим животно да се деси да у једном моменту закупац престане да плаћа закупнину, у ком случају закуподавцу као једна од опција остаје на располагању да закупцу откаже уговор о закупу и потражује плаћање неплаћених закупнина, најпре вансудским путем или да, у недостатку добровољног испуњења обавезе закупца, помоћ затражи пред судом у парничном поступку.
Заштита у парничном поступку
Парнични поступак покреће се тужбом пред основним судом на чијој се територији налази непокретност (искључива месна надлежност), сходно члану 51 Закона о парничном поступку (ЗПП)[2]. У тужби тужилац (закуподавац) може, према члану 197, став 1 ЗПП, кумулирати тужбене захтеве, па поред исплате неплаћених закупнина може тражити и исељење туженог (закупца) из предметне непокретности, уколико више не жели да са тим лицем буде у закупном односу. Након пријема тужбе, суд предузима све потребне радње за вођење парничног поступка.
Тужилац је, сходно терету доказивања, дужан да у тужби изнесе све чињеничне наводе и предложи доказе којима исте поткрепљује, док је тужени, уколико оспорава тужбени захтев, такође дужан да приложи доказе којима поткрепљује своје тврдње. Као доказна средства у поступку са овим предметом спора најчешће се користе исправе (уговор о закупу, признанице о плаћању закупнине или извод из банке о извршеним трансакцијама), саслушање парничних странака, евентуално саслушање сведока и вештачење од стране судског вештака економско-финансијске струке. Исход који тужилац жели да постигне јесте доношење пресуде којом ће суд усвојити тужбени захтев у целости, односно обавезати туженог да тужиоцу исплати укупан износ неплаћених закупнина и обавезати га да се у париционом року (15 дана) са свим лицима и стварима исели из предметне непокретности и исту преда тужиоцу у државину (најчешће предајом кључева), под претњом принудног извршења.
Имајући у виду да закупац има правни основ за коришћење предметне непокретности у виду уговора о закупу, закуподавац не би могао да тражи његово исељење пред општинским органом управе, имајући у виду да се сходно члану 77 Закона о становању и одржавању зграда[3] заштита пружа власницима у чије се непокретности неко лице бесправно уселило, што у ситуацијама које у овом раду разматрамо није случај, будући да закупац свој правни основ за становање у закуподавчевом стану изводи из уговора о закупу.
Тужени врло често у судском поступку истичу да немају других непокретности за становање, као и низ околности које говоре у прилог њиховог лошег материјалног положаја због којег нису у стању да себи обезбеде другу непокретност за становање, позивајући се на право на дом гарантовано чланом 8 Европске конвенције за заштиту људских права и основних слобода (ЕКЉП), те тужилац долази у ситуацију да не може да користи своју непокретност дату у закуп уколико тужени не жели да се из исте исели, а нарочито му остају ,,везане руке“ уколико суд правноснажно одлучи тако што одбије тужбени захтев за исељење туженог. У том случају тужилац (власник непокретности, закуподавац) више никада неће моћи да поднесе тужбу са истим тужбеним захтевом против истог туженог због принципа ne bis in idem, па долазимо у ситуацију да тужилац не може предметну непокретност (која је у његовом власништву) нити да користи, нити да је изда у закуп другим закупцима и да од истог убира закупнину.
Судска пракса
Судска пракса стоји на становишту да приликом одлучивања о тужбеном захтеву за исељење лица треба проценити које је право јаче – право својине тужиоца или право на дом туженог, те да се у обзир узму све околности на страни обеју парничних странака – на страни тужиоца да ли поседује још неку непокретност, а на страни туженог његово здравствено и имовно стање, поседовање непокретности за становање, године старости, могућност привређивања (тј. радну способност) и проналажења друге непокретности за становање и сл.
У једном случају, Врховни суд је одбацио као недозвољену ревизију изјављену против пресуде апелационог суда којом је одбијена жалба тужиоца као неоснована и потврђена првостепена пресуда којом је одбијен тужбени захтев тужиоца (Града Београда) усмерен на исељење тужене из предметне непокретности, нашавши да је становање у спорном стану за тужену од егзистенцијалне важности, јер би исељењем из стана постала поново социјално угрожено лице, с обзиром на своје материјално и здравствено стање, што није друштвени интерес и неопходно у демократском друштву, будући да члан 8 ЕКЉП туженој гарантује право на дом, те да доношењем овакве пресуде није повређено право тужиоца на имовину који је економски јача страна, па је супротстављени интерес тужиоца, као искључиво материјалне природе, несразмеран интересу тужене којој је стан дат у закуп управо да би се отклониле негативне последице статуса социјално угроженог лица.[4]
У другом случају, Апелациони суд у Београду је укинуо пресуду Другог основног суда у Београду којом је усвојен тужбени захтев и обавезан тужени да се из предметне непокретности исели у року од 15 дана од дана пријема писаног отправка пресуде и предмет вратио на поновно одлучивање, нашавши да је учињена (релативно) битна повреда одредаба парничног поступка из члана 374, став 2, тачка 12 ЗПП, те да је суд био дужан да утврди да ли је тужени бесправно усељено лице или корисник стана са правом на дом на истом, као и да ли се спорни стан може сматрати породичним домом туженог, с обзиром на дужину периода његовог становања у њему, потом да ли је власник другог одговарајућег стана у земљи на коме би могао да конституише право на дом, те да у конкуренцији заштите права туженог на дом и заштите евентуалног права својине тужиоца на том простору, као његовог права на имовину, треба оценити које право је јаче – право туженог на дом, имајући у виду његове године старости и здравствено стање, као и могућност да стекне други одговарајући стан, што представља тест сразмерности који се састоји од утврђења да ли се спорне просторије могу сматрати домом туженог који се по становишту ЕСЉП тумачи зависно од сваког појединачног случаја, где се води рачуна о јачини и континуитету веза са одређеним местом, при чему је без утицаја законитост основа коришћења одређеног простора, јер је дом чињенични, а не правни појам и не зависи од дефиниција датих у домаћем праву.
Такође, суд наводи да мешање јавне власти у вршење права на дом туженог због остварења права својине тужиоца треба да буде утемељено на закону и усмерено на постизање легитимног циља, што ако јесте треба утврдити да ли је мера исељења туженог нужна у демократском друштву, који тест се спроводи методом елиминације, па негативан одговор на било које питање указује на околност да је исељење противно ЕКЉП, односно да је неоправдано.[5]
Ограничење права својине
Из наведеног образложења Апелационог суда у Београду можемо да закључимо да се право на имовину власника непокретности може ограничити управо правом другог лица на дом, уколико би то лице исељењем из предметне непокретности остало без крова над главом, односно постало бескућник. Ауторка овог текста се не може сложити са наведеним схватањем суда, те истиче да би овакав став суда, усмерен на заштиту слабије стране – лица која би исељењем остала без крова над главом – и права на дом, широм отворио врата пракси позивања закупаца на право на дом, гарантовано чланом 8 ЕКЉП, које би им „осигурало“ останак у туђој непокретности и која одбијајућа пресуда би значила да власник предметне непокретности више никада не би могао да их утужује пред судом истичући идентичан тужбени захтев усмерен на исељење, односно могао би да поднесе тужбу, али би суд, сходно члану 294, став 1, тачка 4 ЗПП, исту одбацио као недозвољену.
Тиме би се, са једне стране, пружила заштита лицима која би усвајањем тужбеног захтева за исељење постала социјално угрожена, док се, са друге стране, ограничава право својине физичког лица, власника предметне непокретности и исти онемогућава у вршењу овлашћења која из тог права проистичу, те се заштита пружа науштрб власника непокретности.
Када се као ималац права својине на непокретностима подобним за становање појављује Република Србија или Град Београд, сматрамо да је одбијање тужбеног захтева за исељење правилно, имајући у виду да се ограничавањем права својине имаоцима права не би нанела (значајна) штета, те би на тај начин држава превентивно деловала у циљу спречавања повећања броја социјално угрожених категорија друштва (у које спадају и лица која би исељењем из предметних непокретности постала бескућници), док би се у ситуацији када се као ималац права својине појављује физичко лице одбијање тужбеног захтева неповољно одразило по власника предметне непокретности, те би се на тај начин, штитећи право на дом другог лица, исти на неки начин ,,санкционисао“ због тога што поседује непокретност и био дужан да трпи и дозволи коришћење своје непокретности другом лицу и на тај начин био онемогућен да своју непокретност изда у закуп неком другом лицу и убира закупнину.
Закључак
Терет социјалног збрињавања рањивих категорија становништва не би смео да се прелије са државе на власнике станова и кућа у приватној својини, јер би то значило потпуно напуштање класичног концепта права својине који доминира у капиталистичким земљама.
Другим речима, у случајевима ограничења права својине ради заштите права на дом држалаца непокретности, њиховим власницима се морају обезбедити користи које би биле упоредиве са онима које би власници црпели из свог права својине да оно није ограничено. Уколико држава на себе не би преузела ову обавезу, исељење држаоца стана би, након спровођења одговарајућег поступка, морало да уследи, а исељено лице би држава требало да збрине на други одговарајући начин.[6]
Дакле, сматрамо да ограничавање права својине имаоца наведеног права ради заштите права на дом тужених лица (најчешће закупаца непокретности) не треба да буде механизам за бригу државе о социјално угроженим лицима, већ да држава треба да предузме друге одговарајуће мере за решавање ове појаве.
[1] Закон о основама својинскоправних односа, Службени лист СФРЈ, бр. 6/80 и 36/90, Службени лист СРЈ, бр. 29/96 и Службени гласник РС, бр. 115/2005 – др. закон.
[2] Закон о парничном поступку, Службени гласник РС, бр. 72/2011,49/2013 – одлука УС, 55/2014, 87/2018, 18/2020 и 10/2023 – др. закон.
[3] Закон о становању и одржавању зграда, Службени гласник РС, бр. 104/2016 и 9/2020 – др. закон.
[4] Пресуда Врховног суда Србије Рев 16549/2023 од 25. 1. 2024. године.
[5] Решење Апелационог суда у Београду Гж бр. 895/23 од 20. 11. 2023. године.
[6] Душан Николић, Слобода Мидоровић, ,,Ограничење права својине правом на дом (појмовна одређења и правна политика)“, Зборник радова Правног факултета у Новом Саду, бр. 1, Нови Сад, 2020, стр. 63.
Објављено: 19.5.2026. године
*Текстови објављени на страници Правне теме на сајту Асоцијације судијских помоћника не представљају правне савете, већ личне ставове аутора, који не морају нужно одражавати ставове Асоцијације судијских помоћника.